Utjecaj subvencioniranja stambenih kredita na tržište nekretnina

Subvencioniranje stambenih kredita popularna je mjera pomoći stambenog zbrinjavanja, koja se provodi od 2017. godine, pri čemu se sama provedba mijenjala tijekom godina. Tako je 2017. država pokrivala 50 posto mjesečnih anuiteta u prve četiri godine kredita, uz mogućnost produljenja ako kućanstvo dobije dijete tijekom trajanja subvencije, dok je u 2018. i 2019. subvencija mogla iznositi od 30 posto u najrazvijenijim gradovima i općinama do najviše 51 posto u najmanje razvijenima. Prošle, 2020. godine subvencije su se odobravale u dva kruga, jedan u proljeće, a drugi ujesen, a ove godine u proljeće.

"Budući da subvencioniranje stambenih kredita osigurava očiglednu financijsku injekciju kućanstvima, ono je ubrzo postalo vrlo popularno te su subvencionirani krediti po uvođenju programa subvencioniranja činili oko 10 posto svih stambenih transakcija u Hrvatskoj. To posebno vrijedi u područjima koja su već i otprije imala aktivna tržišta nekretnina", zamjećuju autori, koji zbog nedostatka podataka nisu analizirali učinke iz krugova provedenih u 2020. godini.

Koristeći se mikropodacima Porezne uprave o svim stambenim transakcijama u Hrvatskoj od 2015. do 2019. godine, Kunovac i Žilić pokazuju i da su subvencije znatno poremetile uobičajenu unutargodišnju (mjesečnu) dinamiku trgovanja stambenim nekretninama, koje je sada vrlo koncentrirano u listopadu, mjesecu u kojem istječe rok za podnošenje zahtjeva za subvencioniranje kredita.

"To pokazuje da su subvencije stvorile usko grlo na tržištu koje može dovesti do poremećaja u pregovorima o cijenama i, općenito, u procesu potrage za stambenim nekretninama s obzirom na to da se stambene transakcije trebaju okončati unutar kratkog razdoblja", ističu.

Po podacima koje iznose, od 2017. do 2019. podneseno je ukupno 9692 zahtjeva za subvencioniranje stambenih kredita, od čega ih je 9403 bilo odobreno i financirano, što čini nešto više od 12 posto ukupnog obujma transakcija na tržištu stambenih nekretnina.

Subvencioniranje stambenih kredita u 2017. i 2018. uglavnom se upotrebljavalo za kupnju stana (68 posto) i većina se subvencija (mjereno brojem subvencija), odnosila na općine i gradove koji imaju viši indeks razvijenosti. Na grad Zagreb otpada velik dio tih razvijenih općina i gradova, na njega se odnosi 33,4 posto subvencija i on općenito čini trećinu tržišta nekretnina u Hrvatskoj, navode autori.

Kako bi procijenili je li opaženo povećanje cijena izravna posljedica subvencija ili eventualnih drugih odrednica cijena stambenih nekretnina, autori su proveli i dvije dodatne analize - utjecaja koji međunarodni ciklusi cijena nekretnina i potražnja za turističkim uslugama mogu imati na cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj.

Analizirajući međunarodne cikluse cijena nekretnina, zaključuju da se recentno povećanje cijena nekretnina u Hrvatskoj ne može u potpunosti objasniti zajedničkim ciklusom.

"Međunarodni financijski ciklus važna je odrednica cijena stambenih nekretnina u Hrvatskoj od 2017., no domaće su cijene također pod značajnim utjecajem idiosinkratske domaće komponente čija dinamika koincidira s uvođenjem programa subvencioniranja. Zaključujemo stoga da je subvencioniranje stambenih kredita djelovalo kao prociklična mjera, koja je pridonijela postojećem trendu rasta cijena stanova u Hrvatskoj, no nije bila dominantna odrednica kretanja cijena proteklih godina", navode u radu.