Sprema li se kolaps tržišta nekretnina?

Mnogi tržišni stručnjaci, uključujući analitičare Freedom24, sugeriraju da je ovaj scenarij doista moguć. Što pokreće ovu zabrinutost? Pojednostavljeno rečeno, porast kamata poskupljuje posuđivanje novca, što potencijalnim kupcima smanjuje cjenovnu dostupnost pri odabiru doma. Ako hipotekarne stope rastu, mjesečne uplate banci (povezane s kupnjom kuće) će također rasti. To u konačnici može obezvrijediti ušteđevine mnogih potencijalnih kupaca, što zbog logičnih razloga dovodi do značajnog smanjenja potražnje.

Ovakva situacija nas dovodi do jednog pitanja: Što je sljedeće? Budući da je na tržištu sve manje kupaca, prodavači bi mogli biti prisiljeni sniziti tražene cijene kako bi ih privukli. Snižavanje cijena, pak, može dovesti do kaskadnog učinka gdje potražnja dodatno slabi i pokreće lavinu negativnih efekata na tržištu nekretnina. Kada zbog rastućih kamatnih stopa vlasnici kuća više ne mogu priuštiti otplatu hipoteka, mogu završiti u neugodnoj situaciji. Prestanak otplaćivanja zajmova može dovesti do klasične ovrhe, kada banka povrati imovinu i proda je na dražbi kako bi podmirila potraživanja. Alternativno rješenje za spas je češće u SAD-u, kada se vlasnici kuća odluče za 'short sale' - prodaju nekretnine za manje od njezine procijenjene vrijednosti, samo kako bi se podmirila hipoteka i izbjegla ovrha.

Dođe li do ovakvog kolaps na tržištu nekretnina, sve bi se moglo preliti na gospodarstvo u cjelini i pokrenuti domino efekt. Građevinska industrija, koja se uvelike oslanja na prodaju novih domova, bila bi jedna od prvih koja bi se našla na udaru. Gubitak radnih mjesta u sektoru građevinarstva produžuje trajanje projekata, dovodi do manje potrošnje i usporava gospodarski rast.

Ali, navedeni scenarij bi se mogao odvijati drugačije na tržištu Europske Unije i u SAD-u. Njihova su tržišta nekretnina trenutno u različitim fazama ciklusa, što ih čini manje ili više osjetljivima na porast kamatnih stopa. Na primjer, američko tržište nekretnina prolazi razdoblje smirivanja i smanjene potražnje zbog rastućih stopa hipotekarnih kredita i inflacije koja pogađa cijeli svijet. Unatoč tome, cjelokupno tržište ostaje relativno zdravo, nema velika dugovanja, 'cash flow' je pozitivan, a razine zaliha su niske. S druge strane, tržište nekretnina u EU-u je primjetno drugačije i raznoliko, zbog čega određene zemlje bilježe veći rast cijena od drugih. Međutim, očekuje se da će rastuće kamatne stope imati značajniji utjecaj na tržište nekretnina u EU u usporedbi sa SAD-om, budući da mnoge europske zemlje imaju više razine duga kućanstava.

Kakve implikacije to može imati za budućnost tržišta nekretnina? Pa, kako posjedovanje kuće postaje sve manje dostupno, potražnja za iznajmljivanjem stanova se mora implicitno povećati, što u konačnici dovodi do viših stanarina. Međutim, budući da će vlasništvo nad kućom vjerojatno postati izuzetno nedostupno za mlađe ljude, oni će se ipak odlučiti za relativno skup najam, koji generira potrebu za novim generacijama iznajmljivača.

Važno je napomenuti da će ozbiljnost kolapsa tržišta nekretnina ovisiti o nekoliko čimbenika. Tempo povećanja kamatnih stopa, cjelokupno stanje gospodarstva i dostupnost pristupačnih stambenih opcija samo su neki od faktora koji će formirati buduće cijene. Međutim, potencijalne posljedice porasta hipotekarnih stopa naglašavaju važnost odgovorne prakse kreditiranja i osiguravanja mogućnosti da stambeno vlasništvo ostane pristupačno za sve.