Kakva je situacija na tržištu nekretnina?

Iako je u prvom kvartalu 2024. godine tržište nekretnina u Hrvatskoj zabilježilo smanjenu aktivnost, u drugom kvartalu ove godine tržište je ponovno oživjelo s povećanim interesom kupaca te se vratilo u uobičajenu dinamiku kupnje i prodaje, sukladno potrebama potrošača i tržišnim uvjetima, što je pridonijelo stabilizaciji potražnje. Prema podacima vodeće hrvatske agencije za nekretnine Operete, u prvoj polovici godine ostvareno je 67.415 evidentiranih kupoprodaja nekretnina, što je 0,86% manje u odnosu na isto razdoblje prošle godine. Kontinuirani interes za kupnju nekretnine u Hrvatskoj pokazuju stranci, koje posebno privlače Istra te Primorje.

U prvom kvartalu 2024. godine tržište nekretnina zabilježilo je smanjenu aktivnost, što se izravno može povezati s izostankom programa subvencioniranih stambenih kredita (tzv. APN krediti). No, u drugom kvartalu 2024. tržište je ponovno oživjelo s povećanim interesom kupaca. Gledajući prvu polovicu godine, zabilježen je rast transakcija građevinskih zemljišta od 2,07% u odnosu na isto razdoblje prošle godine, dok su transakcije poljoprivrednih zemljišta pale za 2,98%, a prodaja stanova i apartmana smanjena je za 7,96%. U prvoj polovici ove godine ostvareno 14.776 transakcija poljoprivrednih zemljišta, 13.339 transakcija stanova i apartmana i 12.016 transakcija građevinskih zemljišta.

„Građevinska zemljišta često zahtijevaju manja početna ulaganja u odnosu na gotove stanove, posebice u urbanim središtima. Kupci ovo mogu vidjeti i kao priliku za dugoročno ulaganje, s nadom da će vrijednost zemljišta rasti s razvojem infrastrukture i povećanjem potražnje za građevinskim parcelama. Mlađi kupci, obitelji i umirovljenici sve više istražuju načine života koji ih odvode od gužve urbanih sredina prema mirnijim, prostranijim okruženjima. Ovim kupcima građevinsko zemljište je odskočna daska za postizanje dugoročne stambene vizije izvan napučenih gradskih središta u kojima se nalazi veliki broj stanova", pojašnjava Jelena Kravoščanec Todorović, direktorica u agenciji Opereta nekretnine i suautorica istraživanja.

Najveći rast transakcija u Primorsko-goranskoj i Zagrebačkoj županiji

Prema podacima Operete, Zagrebačka županija bilježi rast broja transakcija od 13,5%, dok Primorsko-goranska županija ostvaruje još veći rast od čak 16%. Iako je Grad Zagreb i dalje županija s najvećim brojem kupoprodaja na razini Hrvatske, bilježi pad transakcija od 6,5% u odnosu na prošlu godinu. Sličan trend pada bilježi i Istarska županija, koja uz Zagreb spada među najtraženije, s padom od 6,1%.

Govoreći o načinima financiranja, krediti kućanstvima porasli su 11,1% u odnosu na kraj drugog tromjesečja 2023. Tijekom drugog tromjesečja 2024. godine stambeni krediti porasli su za 2,3%, dok su gotovinski nenamjenski krediti zabilježili snažniji rast od 4,6%. Na kraju lipnja 2024., depoziti kućanstava iznosili su 37,6 milijarde eura, a u proteklih godinu dana depoziti su porasli po stopi od 3,0%, pri čemu je osobito značajan rast zabilježen kod oročenih depozita, koji su porasli za čak 27,1%. Općenito, trendovi pokazuju nastavak rasta oročenih depozita i kredita, što može ukazivati na veće povjerenje kućanstava u financijske institucije, ali i na povećanu potrebu za kreditiranjem u svrhu potrošnje i ulaganja.

„Iako prevladava kupnja vlastitim sredstvima, s udjelom od 55%, važno je istaknuti da se često radi o nizu uzastopnih transakcija, pri čemu je prva najčešće financirana kreditom poslovne banke. Također, Hrvatska je vrlo privlačno tržište za strane kupce, posebno u regijama poput Istre i Primorja. Kupnje stranih državljana uglavnom se financiraju vlastitim sredstvima, što dodatno povećava udio gotovinskih transakcija", naglašava Martina Mataić Škugor, direktorica kreditnog posredovanja u Opereti i suautorica istraživanja.

Trešnjevka sjever najtraženiji kvart u Zagrebu

Grad Zagreb i dalje je najtraženije područje za kupnju nekretnina, pri čemu se značajan broj transakcija odnosi na kupnju prve nekretnine. Osim stanovnika Zagreba, stanove u glavnom gradu često kupuju i ljudi iz drugih dijelova Hrvatske, motivirani školovanjem djece ili potencijalnom investicijom. U prvoj polovici 2024. godine, najprodavaniji su stanovi površine do 65 m².

„Najtraženiji stanovi u Zagrebu su oni veličine između 45 i 65 kvadrata, s jednom spavaćom sobom, u blizini javnog prijevoza. Trešnjevka sjever je najtraženiji kvart, a velik interes kupci pokazuju i za Novi Zagreb - istok te Trešnjevku jug, dok centar grada i Maksimir i dalje ostaju među najpoželjnijim kvartovima. Najmanji postotak kupnje stanova u prvoj polovici 2024. godine zabilježen je u Podsljemenskoj zoni, na Pešćenici te u Vrapče-Podsusedu. Stanovi u Zagrebu uglavnom se prodaju kroz 3,4 mjeseca", kaže Jelena Kravoščanec Todorović, ističući kako je razlika između tražene i realizirane cijene 9,1%. Najčešći kupci nekretnina su osobe u dobi od 30 do 40 godina, dok značajan udio čine i kupci u dobnoj skupini od 40 do 50 godina.

Kretanje naprijed: trendovi koje treba promatrati

Tržište nekretnina u prvoj polovici 2024. godine pokazuje znakove stabilizacije, uz blagi pad ukupnog broja transakcija. Zabilježen je rast dugoročnih depozita, kredita kućanstvima i gotovinskih transakcija, dok strani kupci, posebno u Primorju i Istri, i dalje pokazuju visok interes. Državne institucije usmjerene su na razvoj nove stambene politike, kao i poreznih mjera, što bi moglo utjecati na budući smjer tržišta.

„Prva polovina 2024. godine obilježena je najavom nacionalnog programa stambene politike. Konkretne mjere i aktivnosti još uvijek nisu objavljene, što stvara neizvjesnost u pogledu njegove uspješnosti i utjecaja na tržište nekretnina. Kamatne stope na stambene kredite u novoj ponudi fiksne su tijekom cijelog roka otplate. U usporedbi s prethodnim godinama, kamatne stope su se zadržale na višim, ali stabiliziranim razinama bez značajnijih povećanja u prvoj polovici godine, što je pružilo određenu sigurnost potencijalnim korisnicima kredita. Daljnji trendovi ovisit će o novim mjerama stambene politike, poreznim politikama i kretanju kamatnih stopa", zaključila je Martina Mataić Škugor.