Stan nad kojim se provodi ovrha

Poštovani,
Najmoprimac sam u stanu vlasnika protiv kojeg je zbog duga temeljem kredita za stan pokrenut ovršni postupak radi prodaje nekretnine i namirenja dugovanja prema banci. U tijeku je ovršni postupak na stanu na kojem je upisano založno pravo banke, a mene zanima moja sudbina u stanu koji sam iznajmio temeljem pisanog ugovora o najmu, a koji nije evidentiran u zemljišnim knjigama. Molim da mi odgovorite koja su moja prava u pogledu najma stana u kojem živim s obitelji i do kada ona mogu trajati.
Čitatelj iz Osijeka

Prema odredbama Ovršnog zakona, ako se radi o provođenju ovrhe na nekretnini, različit je položaj najmoprimca u slučaju kad je ugovor o najmu upisan u zemljišne knjige od slučaja kad nije upisan. Ako je ugovor o najmu sklopljen i upisan u zemljišne knjige prije zasnivanja založnog prava, takav ugovor ne prestaje prodajom nekretnine. U tom slučaju kupac će stupiti  na mjesto najmodavca od trenutka stjecanja vlasništva na nekretnini.

Ugovor o najmu

Suprotno takvoj situaciji, a što je vaš slučaj, ako ugovor o najmu nije upisan u zemljišne knjige prije stjecanja založnog prava, ugovor o najmu prestaje trenutkom pravomoćnosti rješenja o dosudi nekretnine kupcu u ovršnom postupku. U tom slučaju sud određuje najmoprimcu da preda nekretninu novom vlasniku u roku ne kraćem od tri mjeseca, te određuje ovrhu radi ispražnjenja nekretnine i njezine predaje kupcu. Takvim prestankom prava najma koji nije upisan u zemljišne knjige u odnosu na nastavak najma koji je upisan i to prije zasnivanja založnog prava, stavljeni su u nejednak položaj najmoprimac i novi vlasnik nekretnine čiji najam nije upisan u odnosu na najam koji je upisan. Ovršni zakon tretira navedeno na opisani način, a drugačije pravno načelo sadrže odredbe Zakona o najmu stanova čije je načelo da kupnja ne raskida najam te da najam djeluje prema trećima, pa i bez upisa u zemljišne knjige.

Sudska praksa

Primjenom navedenih odredbi Ovršnog zakona krši se načelo da kupnja ne utječe na najam nekretnine u pogledu raskida a koje načelo proklamira Zakon o najmu stanova pa su odredbe ta dva zakona u navedenom smislu u suprotnosti. Koji bi zakon imao prednost u primjeni u svakom pojedinom slučaju može biti dvojbeno i u sudskoj praksi.