Pravno jedinstvo nekretnine

Poštovani,
Vlasnik sam zemljišta na kojem je sagrađena obiteljska kuća. Zemljište je upisano u zemljišne knjige a obiteljska kuća nije upisana.
Imam namjeru prodati zemljište s kućom pa pripremam dokumente za realizaciju tog posla. Molim Vas za mišljenje mora li u ugovoru kao predmet kupoprodaje biti navedeno zemljište ili kuća ili oboje, te može li to biti problem za kupca koji kupuje i zemlju i kuću.
Čitatelj iz Zagreba

Uvođenjem načela pravnog jedinstva nekretnine prema novom Zakonu o vlasništvu neupisane zgrade ne smatraju se   neupisanim nekretninama, pod uvjetom da je upisano zemljište na kojem su izgrađene.

Nekretnina je upisana u zemljišne knjige kad je upisano zemljište, katastarska čestica, neovisno o tome što nije provedena promjena oblika, površine ili izgrađenosti. O neupisanoj nekretnini možemo govoriti samo kad u zemljišnoj knjizi nije upisano niti zemljište odnosno katastarska čestica. Prema načelu pravnog jedinstva nekretnine, predmet raspolaganja (kupoprodaja, darovanje, i dr.)  je cijela nekretnina – zemljište sa zgradom, a ne samo pojedini dijelovi neovisno jesu li ti dijelovi upisani. 

U ugovoru ne bi smjeli navesti samo zgradu ili kuću bez zemljišta jer ugovor koji je sastavljen protivno načelu pravnog jedinstva nekretnine ne proizvodi pravne učinke i ne može se provesti u zemljišnim knjigama. Kada bi se u ugovoru kao predmet kupoprodaje navodila samo kuća bez zemljišta, tada se kupac ne bi mogao upisati kao vlasnik već bi morao od vas zatražiti izmjenu ugovora kako bi zadovoljio potrebne uvjete.

Ovo načelo vrijedi i za posebne dijelove nekretnine kao što su stan ili poslovni prostor, pa predmet vlasništva može biti samo suvlasnički dio cijele nekretnine tj. zemljišta sa zgradom, s kojim je neodvojivo povezano vlasništvo tog posebnog dijela nekretnine.Poštivanje pravnog jedinstva nekretnine vrijedi za sve pravne poslove kojima se prenosi ili osniva neko stvarno pravo na posebnom dijelu nekretnine kao što je vlasništvo, fiducijarno vlasništvo, založno pravo.